【摘  要】因我国目前法律买卖不破租赁规定的过于简单，使得法官在适用该条文时捉襟见肘，严格适用现有条文往往容易损害善意买受人的合法权益，且新的经济形势下，常有人利用该原则逃避债务，损害债权人的合法权益。笔者通过两则在执业过程中碰到的案例，对我国“买卖不破租赁”原则的适用现状进行了一定的反思，并通过对立法本意的分析，对在新的经济形势下如何更加恰当适用“买卖不破租赁”原则提出了自己的观点。

【关键词】买卖不破租赁、租赁公示、适用条件

一、问题的提出

1、2015年12月，甲与乙签订《房屋买卖合同》，向乙出售其名下房屋，乙向甲支付了购房款，双方办理了产权过户登记手续，甲将房屋交付乙方，乙方于2016年1月1日起实际占有使用该房产。2016年3月，丙方起诉乙方要求乙方继续履行其与甲方于2015年9月签订的《房屋租赁合同》，租赁合同期限2015年9月-2018年9月，并主张其已向甲方以现金形式支付了三年的租金。

2、甲诉乙民间借贷案进入执行程序。甲已于诉讼过程中申请法院保全了乙名下房产（查封房产时该房产并无人使用）。执行过程中，法院对该房产进行委托评估，并拟委托拍卖。丙提出执行异议，主张其与甲于法院查封该房产前签订了长达20年的租赁合同，且丙已以其对甲的债权抵偿20年的租金。如法院拍卖该房产，买受人仍需履行其与甲之间的房屋租赁合同。该行为为房产权利设定负担，给该房产的拍卖带来障碍。

二、我国有关“买卖不破租赁”原则的法律规定及适用现状

我国“买卖不破租赁”原则见于以下法律条文：

《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《民通意见》第119条规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

从上述规定看，内容笼统简单，操作性较差,在适用范围、适用条件和法律后果等方面存在缺陷,不能满足现实司法实践的需要。根据上述规定，看似只要有一纸租赁协议即可对抗此后的买卖合同。第一个案例中，买受人实际占有使用的状态将遭到破坏，第二个案例中当事人实际系通过签订租赁合同形式对民间借贷进行担保，以租赁关系以对抗普通债权。新形势下，更有甚者，债务人与所谓承租人串通订立租赁合同，通过这种形式阻碍执行，逃避债务，获取不法利益，这些行为都严重损害了债权人的合法权益。上述两则案例中，如简单套用现有“买卖不破租赁”的规定，会导致买受人和债权人的合法权益均无法得到保障。

三、立法本意分析

出租人与承租人签订租赁合同后，出租人具有将房产交付承租人使用的义务，租赁物使用权利事实上仅为承租人的一项合同债权。如该房产发生买卖，房产权属发生转移，受让人取得房产的物权。然此时受让人并不能完全行使完整物权所包含的占有、使用、收益、处分的权利，而需受制于设立在先的租赁权，租赁权之所以可以对抗物权，其根本原因及主要考量因素应有如下两点：

1、房屋为人们生活和生产所必需依赖的基础，承租人承租房产后一般也会进行一定的装修投入。法律保护承租人实际占有使用房屋的状态，不希望因房屋权属变更而改变承租人固有稳定的使用现状，以此达到维护交易安全及社会经济秩序稳定，减少承租人承租风险之目的。如出卖人可以任意将房产出卖，而承租人客观上则无法要求其承担继续履行租赁合同的违约责任，使得租赁合同签订后处于一种极不稳定的状态。

2、在买卖不破租赁原则下，作为出卖人可以预见这种购买设定租赁权之房产的后果，如明知房产设立租赁权仍购买，则视为其愿意承受该房产上所设权利负担，其需承担继续履行前序租赁合同的责任，该制度设计既保护了承租人的权利，对买受人也并不失公平。

遗憾的是上述立法本意却未能明确在我国目前的法律条文中体现。

四、比较法经验借鉴

相较我国较为简单的法律条文，部分国家和地区在有关买卖不破租赁原则的适用上则提出了更多的条件和要求。

《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”第580条“除另有规定外，关于土地租赁的规定也适用于住房和其他房屋的租赁”。[1]可见德国要求租赁物交付承租人方能对抗买受人。

《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。根据该规定，租赁合同登记后即具有对抗买受人的效力。

我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。”台湾同样要求租赁物的交付。

可见，这些国家和地区的法律在适用时均要求当事人对租赁状态进行一定程度的公示。

五、租赁状态的公示

笔者认为买卖不破租赁原则的适用应以租赁状态已进行公示为前提。租赁状态需经公示方能对抗善意买受人，即善意买受人知道或应该知道房产已设立租赁权时，承租人才能以租赁权对抗买受人后取得的物权。

租赁协议是租赁双方当事人之间的文件，一般情况下第三人无从得知，因此不能仅以租赁协议的存在作为对抗买受人的唯一要件，协议本身不能起到公示作用。且事实上，司法实践中，以事后补签的形式伪造租赁协议的情况比比皆是，虚构租赁协议轻而易举，而协议形成时间客观上又较难鉴定。

租赁状态的公示可采取登记或交付占有使用两种方式，这两种方式可客观地反映出租人和承租人之间是否存在真实有效的租赁关系，亦可判断是否属于立法本意中所拟保护的对象，是否具有保护价值。

1、登记

我国规定了租赁登记制度，当事人签订的房屋租赁合同可自愿至房屋登记部门办理登记手续，但因合同登记并不强制，且登记与否不影响租赁协议本身的效力，现实中办理租赁协议登记的情况较少，租赁登记制度的应有效用未得到有效发挥。事实上，租赁合同的登记可作为租赁关系形成时间的有效证据。

如明确经登记的租赁合同可以对抗善意买受人，则正常房屋买卖合同中买受人在买受房产前应对房屋租赁状态进行查询，如未查询或经查询发现已出租的情况，仍然购买，则需受到原租赁协议的制约，即如租赁合同未经登记，则买受人无法从登记机关查悉该房屋是否出租的情况。

2、交付占有使用

如房产已实际交付承租人使用，则导致房产转让时交付买受人存在障碍，买受人该种情况下亦可得知该房产已设定租赁权利，因此房屋交付承租人占有使用也可作为租赁状态公示的一种方式。这要求买受人在买受房产时应负有谨慎注意义务，买受人应现场查看房产状况，对房屋状况进行更为详尽的了解，如买受人明知房产存在出租情况仍同意购买，则其应受买卖不破租赁制度制约。

六、新形势下买卖不破租赁原则的适用条件

笔者认为在买受人买受房产前，承租人应符合以下三个条件才能主张适用买卖不破租赁原则：

1、出卖人和承租人之间存在真实合法有效的租赁合同关系。

这是该制度设计的最基本要求，出卖人应具有收取房租收益、承租人应具有使用承租房屋的意思表示。

2、租赁合同已办理登记或出租人已将房产交付承租人占有使用。

即使出卖人和承租人之间存在真实有效租赁合同，只要未登记或未交付占有使用，也不得对抗善意买受人。且该占有使用应当是出卖人根据合同约定交付承租人使用的，不应是承租人自行强占的。

3、承租人善意

承租人应为善意，如非善意则法律自无保护之必要。但承租人善意应实行推定原则，如买受人主张承租人非善意，由买受人应承担承租人非善意的举证责任。

如果不具备上述条件，则应认定房屋租赁合同的效力仍具有相对性，仅能约束出租人和承租人，而不产生对抗买受人的效力，此种情况下应依法保护善意买受人的合法权益，对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持。承租人仍可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。

七、结语

买卖不破租赁制度的设计本身是对承租人和买受人利益的衡平。但受经济形势影响，出现很多债务人资不抵债的现象，如不重新审视该制度，会造成很多不法分子利用该制度逃避债务，损害债权人合法权益。新的经济形势下，应对“买卖不破租赁”原则的适用条件提出更加严苛的要求，同时，笔者相信严格要求并不会加重对于真正承租人的负担，也不会损害真实承租人的合法权益，反而有利于打击虚假租赁，维护债权人及买受人的合法权益。

参考文献：

1、郭雪，《论买卖不破租赁规则下受让人利益的保护问题》，法制与社会，2010，（8）

2、单婧婧，《“买卖不破租赁”在新形势下的适用条件及例外》，法制与社会，2015，（10）

3、黄文煌，《论租赁权的对抗效力—兼论<合同法>第229条的缺陷与修改》，清华法学，2010，04（2）

作者：邓飞霞 律师