驻点式房地产开发项目全过程法律服务

为开发商提供低成本低风险的法律保障

【摘  要】房地产建筑事务涉及众多政府职能部门，法律、法规繁多，法律关系复杂，需要律师提供专业法律服务。福建名仕律师事务所在福建率先为建筑房地产企业提供驻点式房地产开发项目全过程法律服务，从项目报批流程、招投标、施工、销售、物业管理等方面为开发商提供低成本低风险的法律保障。本文主要介绍驻点式房地产开发项目全过程法律服务的内容，以期为其他有志从事该项法律服务的专业事务律师提供帮助。

【关键词】事务律师、房地产建筑、全过程法律服务

坊间有传，中国律师分两类：一类称关系律师；另一类叫事务律师。所谓关系律师，指通过居间行为，寻找权力寻租（包括但不限于司法权力）的机会，进而取得有利裁判结果的律师；或主要以协调关系、司法关说以达到委托人目的的律师。所谓事务律师指以自身的法律功底及法律知识，通过对服务对象提供的事实证据的归纳总结、加工提炼结合其丰富的司法实践，借助审慎的工作态度和严密的逻辑思维以维护当事人合法权益的律师；或主要以预防为主，建立在事实证据及熟练掌握法律政策基础上满足委托人委托目的的律师。

    但凡希望通过律师打点关系、联络感情以影响权力实现其目的的委托人，必千方百计寻找关系律师；而主张基于自身守法、正义，以理服人或为避免纠纷争议以法为本遵守规则的委托人则力图寻求事务律师的帮助。

    由于通过事务律师事前进行了解法律政策、规范法律程序、明确权利义务、防范措施到位的经济成本远低于事后形成纠纷寻求司法救济的成本，因而，在当今法制经济的商事活动中，无论企业大小、管理眼界高低，寻求专业化的事务律师的事前帮助或服务为大多数投资者、管理者的首选。特别是在党的十八大以来至今天的三中全会急速提升的法制改革进程的房地产开发活动中，要求事务律师的专业化法律服务是房地产开发投资商急需且必然的选择。

     房地产项目的开发是一个复杂长期的系统工程，特别是现今中央及地方政府管理房地产开发从行政手段逐渐转移到市场和法律手段的过程中，所形成的城市规划、国土房地产管理、建设主管等政府行政及部门；建设单位、勘察设计、监理、施工承包、分包、材料商、银行、业主及物业公司等多主体参与的错综复杂的法律关系，任何一个法律关系环节上出现疏忽、失误都可能引起不必要的纠纷甚至引发诉讼，导致投资利益损失或丧失。

     福建名仕律师事务所（全国优秀律师事务所）自成立以来，始终致力于房地产建筑诉讼及非诉讼法律服务，积累了丰富的法律服务经验，拥有一个法律基础扎实、熟悉建筑房地产专业、交易惯例规则和专门知识并能够娴熟运用房地产建筑法律技巧的团队。具有相当成熟的该领域全过程法律服务产品。本文拟就多年来在组团参与房地产开发过程中提供最卓有成效的驻点式房地产开发项目全过程法律服务中的一些心得与大家分享。

律师驻点式房地产开发项目全过程法律服务主要分三部分：房地产项目报批流程法律服务；招投标、施工法律服务；房地产销售、物业管理法律服务。

一、房地产项目报批流程法律服务

    我们为福州市某大型汽车超市投资建设项目及福州、宁德某房地产开发和保障房等项目全过程法律服务中统计在福州开发房地产项目报批报建涉及政府部门主要有10个，分别是福州市建设局、福州市规划局、福州市国土局、福州市发展改革委员会、福州市房产登记中心、福州市消防支队、福州市人防办、福州市环保局、福州市气象局及福州市地震局等部门。

在上述部门办理的主要报批手续、环节一般有45项，分别为：

在项目主要报批流程中，律师服务团可以提供如下法律服务：

1.对报批所需的主要材料进行合法性、有效性以及是否满足报批条件进行审查，出具法律意见，促进流程顺利报批；

2.对与有关单位的往来函件等进行审查，出具法律意见或建议；

3.协助处理与有关单位的法律关系；必要时参与沟通谈判；

4.应正当要求，对行政主管部门工作人员审核活动的合法性、合理性进行法律评判，并协助委托方投诉；

5.协助处理报批过程中可能发生的纠纷；

6.为报批的具体事项提供法律咨询。

二、招投标、施工法律服务

招投标、施工环节由于涉及参建各方关系复杂多样，合同众多，是房地产开发项目的最重要阶段。很多开发商及律师没有引起足够的重视，导致纠纷频发，房地产项目许多重大纠纷案件均发生于此。该阶段是律师发挥重要作用的环节,也是法律服务提前，施工合同的实施法律履约管理的动机所在。例如我所在为某国有房地产开发投资公司一个建设规模70万平方米项目提供驻点式全过程法律服务中，在项目现场实行项目施工全过程“投资法律控制”、“进度法律控制”、“质量法律控制”三大部分二十多项法律风险关键点监控取得了良好效果。

该阶段律师服务团可提供的法律服务包括但不限于：

1.参与工程勘察、设计、监理、施工、材料设备采购等招标文件的制定，审查招投标文件及招投标程序的合法性、有效性，并为招标、评标、决标提供法律意见，防范招投标法律风险；

2.审查、修改工程招标代理合同、勘察合同、设计合同、监理合同、施工合同、材料设备采购合同、设备安装合同、租赁合同、中介服务合同、劳动合同等；

3.对开工、变更、增减工程量、价款调整、分包控制、签证、材料采购、机械租赁、安全管理、质量管理、工期延误、暂停施工、竣工验收、索赔、竣工结算等各重要施工环节的真实性、合法性、合约性及有效性进行法律评判，出具法律意见，以使得施工各重要环节能够符合法律规定和合同约定的程序及要求，进而确保通过合同的履约管理防范法律风险；

4.协助处理与监理、总承包人、设计单位、分包人、机械出租商、材料供应商等的合同纠纷，审查施工中形成的开工文件、变更文件、往来函件、租赁合同、材料采购合同、索赔文件、竣工验收文件、竣工结算文件等施工管理中所形成的系列合同文件；

5.审查工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力，审查、修改工程分包合同；制定合法有效的内部承包文书及机制。

6.协助建立、健全履约管理制度，协助委托方依约履行有关合同以及对履约、反索赔资料的整理和保管；

7.协助处理可能出现的安全事故、质量事故等应急性事务，提供法律意见和处理方案，并协助采取证据收集、固定和保全等法律措施；

8.参与施工管理中的重大会议，为决策提供专业的法律建议或者意见；

9.参与业主、施工方、建设方三方例会，及时发现问题，提供法律意见；

10.参加工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见；

11.提供法律培训、讲解服务；

12.提供法律咨询。

三、房地产销售、物业管理法律服务

房地产销售、物业管理阶段同样是律师法律服务的重要阶段。该阶段虽然牵涉参与主体较单纯但因涉及开发商回笼资金，因此一般较为重视。律师在该领域的服务也较为成熟。例如我所在为香港某国际著名投资集团在福建莆田一个大型房地产投资项目提供驻点式销售法律服务中，在整理委托方关注的福建乃至莆田当地所有房地产投资建设法规、规章及政策和制定实施详尽的销售培训计划并对重要法规政策条款、重要环节注意事项结合案例进行讲解方面，获得了挑剔的委托方的好评。另外，我所房地产建筑服务团队在项目驻点服务中系统总结出销售代理、案场服务环节、商品房认购环节、商品房买卖环节及前期物业服务环节等各阶段共四十余项法律风险点进行现场法律监控，取得了良好的防控效果。

律师服务团可提供的法律服务包括但不限于：

1.商品房屋的预售、销售、租赁的法律服务

（1）对商品房预售许可、销售广告、销售代理、销售预约制度、购房款催收、商品房交付、产权登记、质量保修等环节的合法性、合约性、有效性进行法律评判，出具法律意见；

（2）协助处理与销售广告代理人、销售代理人、购房预约人、购房人等之间的合同法律关系，审查、修改商品房销售中形成的购房须知、商品房预售或销售合同、广告代理合同、销售代理合同、销售预约书或认购协议、交（验）房通知书等销售中所形成的系列文件；

（3）协助与境外律师行签署委托代理合同，为境外律师行出具向境外预售商品房屋的法律意见书；

（4）协助处理与销售广告代理人、销售代理人、购房预约人、购房人之间的纠纷；

（5）解答购房人、承租人等针对上述法律文件提出的法律问题；

（6）应要求，向购房人发出律师函；

（7）应邀参加重大管理会议；

（8）提供法律咨询；

（9）协助建立、健全履约管理制度；

（10）提供法律培训、讲解服务。

2.商品房按揭的法律服务

（1）协助委托方与银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查按揭中有关合同的安全性、合法性；

（2）协助需按揭的购房人资格及资信进行审查；

（3）将需按揭的购房人申请资料和其签署的《房地产预售契约》及已缴楼款凭证送呈银行审核；

（4）协助办理《房地产预售契约》、《房地产按揭贷款合同》公证；

（5）协助进行抵押登记备案。

3. 物业管理的法律服务

（1）为确定物业管理方案提供法律意见，协助论证物业管理方案的可行性；

（2）协助本项目招标选聘物业管理企业；

（3)审查、修改关于设立物业管理公司的合同章程及其他相关法律文件；

(4)协助本项目办理物业承接验收手续；

(5)协助办理相关手续，为物业管理公司的早期介入制度和后期管理制度的建立进行策划；

(6)审查、修改《业主临时管理规约》等相关法律文件；

(7)审查、修改前期物业管理合同。

四、结语

为房地产建筑市场提供全过程“法律监理”是当今法制经济及司法改革日趋迫切的要求，也是法律服务市场国际化的必然趋势。随着司法改革不断深入，具有中国特色的关系律师将日渐萎缩消失，专业化的事务律师必将发展壮大。驻点式房地产开发项目全过程法律服务产品也必将为具有远见的投资方及律师事务所所青睐。