在新年即将到来之际，对法律人来说还有什么比一份来自最高司法裁判机关坚守公平与正义的胜诉判决更好的新年礼物呢？

由本所黄育英、邓飞霞律师代理的毛某与林某、刘某执行异议之诉纠纷一案，经过一审、二审的败诉，到今天收到最高人民法院再审改判胜诉的判决，历时五年之久，胜利来之不易。最高人民法院的判决通过充分、严谨的说理与论证，纠正了原审法院的错误，维护了法律的正确实施。

本案主要涉及以房屋买卖合同形式为借款提供非典型担保情况下房屋买卖合同及担保行为效力认定问题，对目前该类非典型担保案件处理应具有重要指导与参考意义。

案情简介：

毛某与刘某民间借贷纠纷一案，毛某于诉讼过程中查封刘某名下房产。毛某申请执行该房产时，案外人林某提出执行异议，主张刘某已于法院查封该房产前将房产出售给林某，林某已支付全部购房款，但非因其过错未办理过户。福州市中级人民法院法院裁定驳回其执行异议，其后向福州市中级人民法院提起执行异议之诉，请求：确认林某与刘某签订的房屋买卖合同有效；判令刘某协助办理案涉房产的过户登记手续；停止对案涉房产的执行，解除查封。福州市中级人民法院一审和福建省高级人民法院二审均认为房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，未违反强制性规定，应认定合法有效，林某已支付购房款并占有使用房产，且其对房屋未过户不存在过错，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，认定林某异议成立。毛某不服一、二审判决，向最高人民法院申请再审。

本案再审案号为：（2016）最高法民再113号

代理意见：

 一、林某与刘某不存在真实的房屋买卖合同关系，林某要求确认房屋买卖合同有效、办理过户登记缺乏依据。

从林某提供的银行转账凭证看，林某向刘某支付款项时注明款项性质为借款，而非购房款。房屋买卖合同约定的房产交易价格明显偏离正常市场价格。房屋买卖合同对房屋办理产权过户手续的时间进行限制，并约定在一定期限内如刘某反悔，仅需返还购房款并加付购房款每日3‰的违约金，不符合正常房产交易习惯。该约定实质为林某和刘某对借款期限的约定。房屋买卖合同约定双方钱款往来的账户也不符合一般房产交易习惯。房屋买卖合同中有关公证委托条款的约定显然是民间借贷中债务人不能按时还款时，由债权人依据公证委托书办理房产过户，从而实现以物抵债的一种方式。房屋买卖合同未约定房屋交付条款。林某主张已合法占有使用讼争房屋缺乏依据。

 二、因林某与刘某不存在真实的房屋买卖合同关系，不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的有关规定，林某执行异议理由不成立。

  由于最高人民法院的裁判对社会生产与生活规则均具有重大实质影响，代理律师恳请最高院在本案审理中，能充分考虑本案合同约定的内容及合同履行的事实，结合房产买卖日常交易习惯，以探究当事人的真实意思表示，对合同性质予以正确定性，防止有关当事人规避法律，并损害其他合法债权人利益。

最高人民法院再审主要裁判观点：

 一、关于案涉房屋买卖合同效力？

根据《民法总则》规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案应结合在案证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。结合合同约定内容多处不符合正常买卖合同交易习惯的情形，最高院认定案涉房屋买卖合同为当事人之间的虚伪意思表示，刘某与林某签订房屋买卖合同的真实目的是以该房产担保刘某借款债务的履行，当事人之间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉房产作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，案涉房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此林某请求确认房屋买卖合同有效缺乏依据，予以驳回，其关于房屋过户登记的诉求不予支持。

二、关于执行异议是否具备阻却执行的条件？

在案涉房屋买卖合同只是债权担保的情况下，林某实现债权的方式应当是在林某债务履行期限届满后，向其主张债权，在刘某拒不还款或无力还款的情况下，林某方可就房屋买卖合同项下的房屋主张权利，以担保期债权的实现。但由于当事人这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力，且林某、刘某并未就以案涉房产为借款设立担保进行登记，故林某并未就案涉房产享有所有权或者担保物权，尚不能构成《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>》执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，故林某异议理由不成立，驳回其停止执行、解除查封的诉求。

因林某与刘某之间名为房屋买卖，实为借款非典型担保，故不存在适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的前提条件，一、二审法院适用法律错误。

最高院在上述判决中适用了今年10月1日起施行的《民法总则》中有关以虚假意思表示实施的法律行为效力的最新规定，并对以房屋买卖形式作为借款非典型担保行为效力问题进行明确，为以后此类案件的处理指明了方向。