内容提要：随着城镇化的发展，高层住宅已然成为城镇居民主流的房屋居住形式，由此亦导致上下楼层之间邻里纠纷的发生次数愈发频繁，这些纠纷主要是一方对其房屋的不当装修或使用损害到邻居的权益，由此引发邻居的救济问题。此外，这类纠纷中，还存在一方在侵权后将商品房出售给其他人的可能，这就导致邻居在寻求救济时产生应当向谁主张的问题。本文以一个真实的案例来引出问题，指出这类纠纷中所存在的主体确定争议以及责任承担问题，并就前述争议问题进行分析论证并阐明观点。
关键词：建筑物区分所有权，相邻关系，侵权责任
一、违规装修纠纷案件中的争议与问题
这是一个真实的案例，陈某为住在某小区501单元的业主，林某为住在陈某楼上601单元的业主，林某在装修过程中在其客厅加砌了两面墙以隔出一间淋浴室，陈某认为该行为不仅增加了双方房屋之间的楼板荷载，给其房屋的安全造成威胁，还存在漏水隐患，侵犯了其相邻权，故提起诉讼。诉讼过程中，林某将房屋出售给新某，引发此时林某是否仍为适格被告，以及新某是否应当承担责任的问题。
笔者认为，要解决上述争议与问题，最关键的是要探究并正确认定这类纠纷中所受到侵犯的权利性质，以此来锁定责任主体，并在现行法律框架下寻求出最适宜的归责原则。
二、违规装修纠纷[2]案件中受侵犯权利的性质分析
案例中，因林某的违规装修行为导致陈某所受到侵犯的权利应当如何定性的，主要存在两种观点：一种观点认为是受到侵犯的是陈某的相邻权；另一种认为受到侵犯的是陈某的建筑物区分所有权。我们同意后一种观点，具体观点及分析如下：
（一）认为构成相邻权的观点及驳斥
1、认为构成相邻权的观点
认为是陈某受到侵犯的是其相邻权的理由主要是双方是上下楼的邻居，构成垂直相邻关系。在相邻关系中，任一方均有要求相邻的另一方为其便于使用自己房屋提供便利的权利，林某违规装修增加荷载的行为，对陈某在自己房屋内的正常居住使用构成了威胁，应当认定属于侵犯了陈某的相邻权。
2、对构成相邻权观点的驳斥
我们认为，上述观点虽然看似具有一些的合理性，但是该观点只看到双方之间存在的表面相邻关系，而没有从深入分析相邻关系的权利与义务的本质。
相邻权是从相邻关系的权利一面。相邻关系指的是不动产相互毗邻的所有人或使用人，基于财产的充分有效利用，而在相互之间形成的一种法定的权利义务关系。如果仅从权利的角度看相邻关系，即为相邻权，具体指的是相邻关系的一方当事人为了便利自己对不动产的利用，有请求他人当事人提供一定方便的权利，他方当事人有提供这种方便的义务。其中一方当事人享有的这种权利即为相邻权。[3]根据以上定义可知，相邻权最大的特征就在于其权利的行使目以及权利的行使效果上，其权利的行使目的是为了充分地利用自己所有的不动产，其权利的行使效果则表现为一定限度地合理使用相邻人所有的不动产，并在相邻人存在限制其使用或对某使用设置障碍时有提出取消限制或排除障碍的权利。[4]因此，在一个相邻法律关系中，一方行使相邻权，另一方是承受义务；行使相邻权的一方，是积极行为的一方，是在法律允许的范围内使用承受义务方的不动产；承受义务的一方，是消极行为甚至无须作为的一方。
就案例而言，是林某为了充分利用其所有的房屋，在其地板上加砌了两面墙，虽然加砌的两面墙的重量会影响到双方共有的楼板以及陈某的天花板，但林某并没有使用到陈某所有的不动产，陈某也无法通过在自己的不动产设置障碍以阻止林某的砌墙行为。如果一定要将陈某与林某两人之间的法律关系认定为相邻关系，从双方的行为来看，也应当将林某认定为行使相邻权的一方，而陈某是承受义务的那一方。如果林某的装修行为是合法的，即林某合法行使相邻权，那么陈某只负有承受的义务，不能阻碍林某的相邻权；而林某的装修行为是违法的，那么陈某也只能以其共有的楼板以及自己所有的天花板的所有权受到侵犯为由向林某主张权利，而不是其相邻权受到侵犯。
（二）认为构成建筑物区分所有权的观点
该观点是我们认可并支持的观点。建筑物区分所有权指的是根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一所有人享有的对其专用部分的专有权，对共用部分的共有权以及各个所有人之间基于其共同关系而产生的成员权的结合。[5]其中专有权又被称之为“专有所有权”，指的是区分所有人对专有部分予以占有、使用、收益及处分的权利。专有权实质为空间所有权。专用部分指在构造上能明确区分的，具有排他性且可独立使用的建筑部分。[6]共有权也被称之为“共有所有权”，指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共同部分所享有的占用、使用、收益的权利。[7]
就案例来说，陈某与林某作为垂直上下楼邻居，其对各自房屋空间范围内包括各自的天花板、地板等这些专用部分享有的是专有权，对用于分隔两者专用部分、并且附着的陈某天花板以及林某地板的楼板这一共用部分享有的是共有权。林某在自家地板上加砌两面墙的行为，从表面上看该行为仅发生在自己的专用部分，属于对自己所有的房屋的合理装修，不应当受到其他人的干涉。但是，由于林某的地板是直接附着在林某与陈某共有的楼板上，并且陈某的天花板也是直接附着在楼板上的。因此，林某所加砌的两面墙的重量，如果超出了楼板的设计荷载，那么楼板就会存在安全隐患，继而引发开裂，甚至可能发生坍塌的严重后果，而这些危险隐患，不仅直接侵犯了陈某对楼板所享有的共有权，也侵犯了陈某对其天花板所享有的专有权。而无论是对楼板所享有的共有权，还是对天花板所享有的专有权，都是属于建筑物区分所有权的一部分，因此林某所侵犯陈某的权利性质，应当认定是侵犯了陈某所享有的建筑物区分所有权。
三、建筑物区分所有权纠纷案件中的责任主体分析
就案例所存在的林某是否仍为适格被告，以及新某是否应当承担责任的问题，其本质就是当实施侵权行为的旧业主不再是业主时其是否还应当承担责任，以及新业主是否应当承担责任的问题。有观点认为应当驳回起诉，告知陈某以新某作为被告另行起诉；也有观点认为应当追加新某列为第三人。这两种观点无论从法理上，还是在司法实践运用中，都存在一定的局限性，我们认为应当新旧业主对此均有责任，应当作为共同被告。
（一）新业主是建筑物区分所有权纠纷案件中的责任主体
1、法律对建筑物区分所有权的主体资格以是否拥有所有权为判断标准。
《中华人民共和国物权法》（下称物权法）第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》（下称建筑物区分所有权司法解释）第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”由此可知，业主指的是对建筑物专有部分拥有所有权的人，或者是虽然尚未取得所有权证、但已经购买了并且已经合法占有建筑物专有部分的人，它考量的是一个人是否已经或确定会对建筑物专有部分拥有所有权。因此，只要新某取得了601单元房屋的所有权，他就变成了业主，就拥有了建筑物区分所有权的主体资格，该主体资格不因陈某在何时起诉而变动。
2、新业主应当依法承担建筑物区分所有权项下的义务。
《物权法》第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”根据上述规定可知，业主对建筑物内的共有部分，不仅享有共有和共同管理的权利，同时还承担着义务。而对于业主应当承担何种义务，法律没有明确规定，但我们可以从业主所享有的权利来反推业主所应承担的义务。
《物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”建筑物区分所有权作为物权的一种，业主在行使权利时，也应当受该条限制。新某作为从林某处购买并成为601单元的新业主，其从林某处不仅受让享有由该房屋所带来的权利，同时还应当承受由该房屋所带来的义务，即不得损害公共利益以及包括陈某在内其他共有人在内的合法权益，而由于新某所购买的601单元存在着超出楼板荷载的两面墙，客观上正在损害着陈某对楼板的共有权以及陈某对天花板的所有权，属于违反义务的行为，应当依法承担相应的责任。
综上所述，虽然新某不是违规装修的行为人，但是由于其已经是601单元的新业主，并且其所有的房屋里客观存在着正在损害着陈某的权利，应当作为被告向陈某承担责任。
（二）作为直接侵权行为人的旧业主也是责任主体，应当作为共同被告
1、从侵权责任法的角度来看，林某违规装修的行为侵犯了陈某的权益，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”据此可知，构成侵权责任的三个要件是损害、过错以及因果关系，以下结合案例对该三个要件予以逐一分析：
（1）损害指的是行为人的行为对受害人造成了不利后果，此种不利后果既包括行为人实际给受害人造成的现实损害，也包括有可能给受害人造成的危险，即未来可能发生的损害。[8]案例中，林某在客厅地板上加砌两面墙的行为，虽然目前还没有产生现实的损害结果，但是由于这一行为严重超出了楼板所设计的荷载，使楼板长期处于超负荷的状态，将导致楼板的使用寿命缩短，楼板以及陈某的天花板发生开裂、坍塌的可能性大幅度上升，极大可能在未来给陈某造成损害，已经对陈某拥有共有权的楼板以及拥有专有权的天花板构成了损害。
（2）过错是指支配行为人从事在法律上、道德上应受非难的行为的故意和过失状态。[9]过错包括故意和过失，其中，故意是指行为人预见自己行为的后果，仍然希望或放任结果的发生。[10]过失是指行为人对自己行为的结果应当预见或者能够预见而竟没有预见，或虽然预见了却轻信这种结果可以避免。[11]过失的认定应当采用客观的标准，即在判断过失时，要按照法律、法规等规范所确立的注意义务和一个合理的、谨慎的人所应当具有的注意义务，来确定行为人应当达到的行为标准。[12]根据上述标准，我们认为林某的行为存在过错，因为即使林某主观上没有达到故意的程度，从法律法规所确立的注意义务以及一个合理谨慎人所应当具有的注意义务来看，林某的行为也达到了过失的程度。首先，林某的装修行为违反了国家法律规定。根据《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十一条的规定，进行家庭居室装饰装修时，不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙。而林某擅自在其客厅地板加砌两面墙的行为，明显违反了这一条规定。其次，从林某自身所应负担的义务来看，装修作为一个重大工程，其应当要先充分了解建筑物的承重结构、荷载情况、水电布局等信息后，才能够进行设计改造以及装修。如果其不考虑建筑物的承重结构及荷载情况就随意进行设计装修，那么其明显属于没有达到一个合理谨慎的人应当具有的注意义务。最后，从常理来看，林某也不可能不知道其加砌墙所可能产生的风险。这是因为即使业主不懂楼板的荷载，但是由于装修行为都是委托专业的装修工人进行的，装修工人在确认装修方案、进行装修前必然会先了解包括该建筑物楼板的荷载设计范围在内的相关情况。因此，在法律已有明确规定不得在室内砌墙，并且根据常理林某也应当对此尽到注意义务的情形下，林某明显存在过错。
（3）因果关系指的是损害结果和造成损害的原因之间的关联性。[13]就案例中，在没有其他因素介入的情况下，由于仅有林某在客厅地板上的砌墙行为会导致楼板以及陈某天花板将来发生损害，应当认定该行为与损害之间存在因果关系。
综上，从侵犯责任角度探析，林某在客厅地板上的砌墙行为不仅主观上存在过错，客观上也会对楼板以及陈某的天花板产生损害，应当认定其行为构成侵权，依法应当承担相应的侵权责任。
2、从物权的权利性质来看，物权的权利主体对一切侵犯物权的行为人均有权要求停止侵害并承担责任。
根据《物权法》第二条的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。具体而言，物权的权利主体有权排除他人侵害、干涉、妨碍物权标的物，物权的义务主体有尊重他人的物权，不为侵犯和干涉、妨碍之义务。就案例而言，陈某作为该建筑物中楼板的共有权人以及天花板的所有权人，当然有权要求排除他人对楼板以及天花板实施的侵害行为，而林某作为实施砌墙这一侵害楼板以及天花板安全的直接行为人，陈某当然有权要求其停止继续侵害其所有权的行为。
3、除业主外，其他人是否应当承担责任应当以其是否实施了侵权行为作为判断标准。
《建筑物区分所有权司法解释》第十五条规定若业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，违反规定进行房屋装饰装修，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。而这一“其他行为人”，我们认为应当包括一切违反规定违反规定进行房屋装饰装修的行为人，包括在承租、借用房屋时进行违法装饰装修的承租人、借用人，还包括在拥有房屋所有权时进行违法装饰装修的旧业主。这说明，法律对于违反规定进行房屋装饰装修的责任承担确定不仅从所有权上考量，还从是否实际实施了侵权行为上考察，旧业主作为实际实施了违法装修行为的人，当然应当承担责任。
4、从公平正义而言，也应当将旧业主作为被告。
如果仅以新业主作为被告，而不将旧业主列为被告，则容易产生诸多不公平正义的后果。
首先是损害了司法公正。不将旧业主列为被告会向公众传递了一个错误的信息，即违法装修没关系，只要将房屋卖出去，那么由此所产生的一切后果都将与其不再有关，不会受到法律的制裁。
其次是新业主的权益难以得到保障。这是因为新业主作为买受人，其对房屋的了解不可避免地会受限于旧业主所提供的信息，并且旧业主在卖房时极可能会故意隐瞒存在违法装修的事实，这将导致新业主事实上对所购买的房屋是否存在侵犯其他人合法权益并不知悉。在这种情形下，如果仅将新业主列为被告，则意味着只由新业主一人承担侵权责任，这对于新业主来说并不公平，长此以往，也不利于二手房交易市场的发展。
最后，也不利于受害人的保护。如果仅当新业主列为被告，那么就可能出现受害人起诉后，被告在诉讼过程中将房屋出卖以逃避法律责任，受害人不得不撤回或被驳回起诉后重新起诉，这也增加了受害人的维权成本。极端情况下，甚至可能出现房屋被不断地出卖，导致受害人客观上根本无法维权的后果。
四、新旧业主之间的责任承担方式
笔者在上文中已经并阐明即使旧业主实施违法装修后将房屋出售给新业主，其作为直接侵权人仍需要为其侵权行为向受害人承担相应的法律责任。但是，由于旧业主已经不是房屋的所有权人，其已经无权控制、支配房屋了，那么在这种情况下，就涉及到旧业主与新业主之间对侵权责任如何分担的问题。我们认为，可以参照《侵权责任法》中有关建筑物脱落致害责任的归责原则。
（一）参照适用建筑物脱落致害责任归责原则的合理性
《侵权责任法》第八十五条规定“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”由此可知，在侵权责任法中，对建筑物脱落、坠落给他人造成损害的，实行的是过错推定原则，即在发生这一侵权事件时，先推定所有人、管理人或使用人存在过错并应当承担责任。但是，如果有其他责任人的情形下，所有人、管理人或者使用人赔偿后，可以再向其他人追偿。我们认为这一归责原则对案例中新旧业主的责任承担方式有一定的借鉴意义，可以参照适用，理由有二：
1、建筑物脱落致害行为在一定程度是放任违规装修行为后可能发生的更严重的后果，即陈某如果在前期发现楼上存在砌墙行为而未能得到及时的权益保护，未来将可能发生楼板因长期超荷载而导致楼板、天花板开裂、腻水块脱落砸伤陈某等更严重的损害后果。因此，我们认为，对于同一个侵权行为，应当适用相同的侵权责任归责原则，以保持法律适用的统一。若违规装修行为发生了损害后果应当适用建筑物脱落致害责任归责原则，那么在违规装修行为已经发生、损害威胁已经产生，只是尚未发生损害结果的时候，也可以参照适用建筑物脱落致害责任的归责原则。
2、这两种侵权行为中的受害人都存在无法认定谁是直接侵权人的可能。在这两种侵权行为中，受害人并没有与直接实施侵权行为的人发生关系，对侵权行为发生的起因无从知晓，也无法知悉谁才是直接的侵权人，因此只能从外观上去识别可能存在侵权行为的责任主体并要求其承担责任，这些责任主体或是直接实施侵权行为的人，或是相邻房屋的所有人、管理人、使用人，至于这些人中应当由承担责任，或者他们之间内部是否另有责任承担约定，应当由这些人自己去解决，与受害人无关。
（二）建筑物区分所有权纠纷侵权责任中，新旧业主之间的承担责任方式建议
根据建筑物脱落致害责任的归责原则，我们认为，在建筑物区分所有权纠纷侵权责任中，建筑物区分所有权专有部分存在侵犯共有部分或其他人专有部分行为，业主不能证明自己没有过错的，业主应当承担侵权责任。有其他责任人的，应当共同承担侵权责任；或由业主在承担责任后向其他责任人追偿，但双方另有约定的除外。其他责任人包括直接实施侵权行为的承租人、使用人、旧业主等。基于此，结合案例分四种情形具体适用如下：
第一、如果起诉时新某为业主并且陈某仅起诉新某，新某作为601单元的所有人，应当对其房屋所存在的违规装修行为向陈某承担责任，包括拆除加砌的墙、停止侵害、消除危险。新某有权在诉讼过程中要求追加林某作为共同被告，或者由其在向陈某承担完责任后，另行向林某追偿。
第二、如果起诉时新某为业主但陈某同时起诉新某和林某，新某作为601单元的业主、林某作为直接实施侵权行为的旧业主，应当共同对该房屋所存在的违规装修行为向陈某共同承担责任。
第三、如果起诉时林某为业主，但起诉后林某将房屋出卖给新某，在这种情形下，应当追加新某为被告。这是因为林某对该房屋已不再拥有所有权，无法独立承担停止侵害、消除危险这类的责任，只能由业主新某承担，但由此产生的修复、赔偿等费用，应当由林某承担。
第四、以上三种情形是一般情形下的责任承担方式，还有一种例外情形，即新旧业主之间另有约定的情形。如果林某在出售房屋时，已向新某就房屋所存在的违规装修情况予以了充分告知并就相关法律责任承担方式作了充分约定，新某明确同意承担由此产生的一切法律责任。在这种情形下，应当由新某一人承担全部的责任，并且无权向林某追偿。
【注释】
[1] 作者注：本文所称的“建筑物区分所有权纠纷”均仅指文章案例中的的情形。
[2] 作者注：本文所称的“违规装修纠纷”均仅指文章案例中的的情形。
[3] 李开国，张玉敏：《中国民法学》，法律出版社2002年第1版，第400-401页。
[4] 李开国，张玉敏：《中国民法学》，法律出版社2002年第1版，第403页。
[5] 李开国，张玉敏：《中国民法学》，法律出版社2002年第1版，第394页。
[6] 李开国，张玉敏：《中国民法学》，法律出版社2002年第1版，第396页。
[7] 李开国，张玉敏：《中国民法学》，法律出版社2002年第1版，第397页。
[8] 全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《侵权责任法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2010年版，第22页。
[9] 王利明：《侵权责任法研究（上卷）》，中国人民大学出版社，2010年第1版，第332页。
[10] 王利明：《侵权责任法研究（上卷）》，中国人民大学出版社，2010年第1版，第335页。
[11] 王利明：《侵权责任法研究（上卷）》，中国人民大学出版社，2010年第1版，第341页。
[12] 王利明：《侵权责任法研究（上卷）》，中国人民大学出版社，2010年第1版，第347页。
[13] 王利明：《侵权责任法研究（上卷）》，中国人民大学出版社，2010年第1版，第372页。
【作者简介】
第一作者：高贤，福建福清人，法学硕士，中共党员，福建名仕律师事务所专职律师，执业年限三年，研究领域为侵权责任、合同法、行政法等，福建省福州市仓山区中庚红鼎天下1号楼16层（350007），15659179169，gaoxian@mslawyer.cn。
第二作者：周元强，福建浦城人，法律硕士，无党派人士，福建名仕律师事务所专职律师、合伙人，执业年限十六年，研究领域为刑事、建设工程、金融证券、行政法等，福建省福州市仓山区中庚红鼎天下1号楼16层（350007），13959103446，zhouyuanqiang@mslawyer.cn。
